در سال 76 به علت اعتراضات گسترده موجرین به تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال های پشت سر هم طولانی و زیاد بودن مبلغ حق کسب و پیشه، قانون گذار قانون جدید رابطه ی موجر و مستاجر را تصویب کرد که تعریف سرقفلی را در کنار قواعد و احکام تازه ی قراداد اجاره، پیش بینی می نمود.
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که برگرفته از قانون مدنی و موثر از قواعد شرعی در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید عقد اجاره با انقضای مدت، به اتمام رسیده و به شکل خودکار تمدید نمی شد و نیز مستاجر ملک تجاری، دیگر حقی به عنوان حق کسب و پیشه نداشت که دلیل این موضوع این بود که بر اساس نظر فقهای شورای نگهبان حق کسب و پیشه غیر شرعی بود.
ولی با حذف حق کسب و پیشه مفهوم تازه ای جایگزین آن شد که به آن سرقفلی می گویند و قواعد و احکام آن کاملا با حق کسب و پیشه تفاوت داشت و چه از لحاظ شیوه های ایجاد و چه از لحاظ مقررات دریافت، تفاوت های گوناگونی با آن حق برگرفته از حقوق غربی داشت.
قانون جدید روابط موجر و مستاجردر فصل دوم خود، به تعریف حق سرقفلی پرداخته و ضمن توضیح آن، در 2 معنای متفاوت، روش های به وجود آوردن این حق و موارد پرداخت حق سرقفلی به وسیله ی موجر و مستاجر را بیان نموده است که این روش ها عبارتند از:
ماده ی 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در توضیح یکی از معنی های سرقفلی بیان کرده است : «هر زمان مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند...» پس، سرقفلی، بر اساس ماده ی 6 قانون مزبور در یک مفهوم، پولی می باشد که در آغاز انعقاد اجاره، مستاجر به مالک می پردازد و طرفین از آن به عنوان سرقفلی یاد می کنند.
ماده ی 7 قانون مذکور نیز روش دیگری از ایجاد سرقفلی را توضیح داده که بر اساس این ماده: «هرزکان، ضمن عقد اجاره شرط گردد تا هنگامی که عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد، مالک حق زیادد کردن اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد گردد که هر ساله، عین مستاجره را به همان میزان به وی واگذار کند، در چنین حالتی مستاجر قادر است از موجر و یا مستاجر دیگر، پولی به عنوان سرقفلی، برای اسقاط حقوق خود بگیرد.»
پس بر طبق این ماده، سرقفلی مبلغی می باشد که مستاجر از موجر یا مستاجر پس از خود دریافت نموده و در ازای آن حق خود جهت عدم تخلیه ملک یا پیشگیری از زیاد شدن اجاره بها به وسیله ی مالک را ساقط می نماید. با این توضیح که چنانچه در قرارداد اجاره، شرط گردیده باشد که مستاجر حتی بعد از اتمام اجاره، حق ادامه ی تصرفات در ملک را داشته یا اینکه با پایان سال، موجر حق زیاد کردن اجاره بها را ندارد. به دلیل این که یک حق مالی برای مستاجر ایجاد می شود، او این اختیار را دارد که در برابر ساقط کردن این حق از موجر یا مستاجر بعدی سرقفلی بگیرد.
از طرف دیگر، ماده ی 8 همان قانون هم مفاد ماده ی 7 را به شکل دیگری تکرار کرده که بر اساس این ماده: « زمان ضمن در عقد اجاره شرط گردد که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند، مستاجر می تواند جهت اسقاط حق خود و یا تخلیه محل پولی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.»
در این ماده هم با شرط کردن این مساله که بعد از اتمام مدت اجاره، موجر حق گرفتن حکم تخلیه مستاجر را نداشته و می بایست ملک را به همان مستاجر اجاره دهد یک حق مالی برای مستاجر به وجود آمده که می تواند در برابر اسقاط این حق و تخلیه نمودن ملک تجاری از موجر سرقفلی را دریافت کند. توجه داشته باشید که در فرض های مطرح گردیده در مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مستاجر در آغاز عقد اجاره، پولی با عنوان سرقفلی به موجر پرداخت ننموده است.
ولی در تبصره ی 1 ماده 6 قانون ذکر شده با مفهوم دیگری از سرقفلی روبرو می باشیم. بر طبق این ماده: « چنانچه موجر از راه صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، در زمان تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد. » همان گونه که مشاهده می شود بر اساس این ماده سرقفلی یک حق مالی می باشد که قابل انتقال به مستاجر است.
پس با توجه به مواد بالا،در اجاره تجاری منعقد گردیده پس از سال 1376، سرقفلی هم به معنای مبلغی می باشد که از سوی مستاجر به موجر داده شده و هم به معنای پولی که از سمت موجر به مستاجر پرداخت گردیده و هم حق منتقل شده به مستاجر است.با این توضیح که گاهی اوقات مستاجر در آغاز مدت اجاره پولی را به موجر پرداخت می کند که به این پول با توافق طرفین، سرقفلی گفته می شود و در پایان مدت اجاره، مستاجر حق استرداد آن را مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 76 دارد.
بعضی اوقات موجر ضمن عقد اجاره حقوقی را برای مستاجر در نظر می گیرد. مثلا در پایان مدت، ملک را تخلیه ننموده و دوباره به همان مستاجر اجاره دهد که مستاجر قادر است جهت اسقاط این حقوق، وجهی را از موجر یا مستاجر بعدی بگیرد که به این وجه هم سرقفلی می گویند.
در هرکدام از این حالت ها، در اثر پرداخت سرقفلی به وسیله ی مستاجر به موجر و یا برقراری حقوق ویژه ای برای مستاجر، حق ویژه ای با عنوان حق سرقفلی به مستاجر منتقل گردیده که ارزش مالی دارد و در زمان تخلیه، به نرخ روز محاسبه می شود.
